El valor de mi centro

El valor de mi centro

Son actualidad en los últimos meses las diferentes noticias sobre operaciones corporativas en el sector. Este medio se ha hecho eco recientemente de alguna de ellas.

El sector educativo español, en sus diferentes subsectores, se ha convertido en un atractivo irresistible para fondos internacionales, grupos educativos nacionales y operaciones de concentración. El tamaño sí importa. Además, el interés no solo se circunscribe a colegios o universidades como venía siendo habitual en años pasados, sino que ha trascendido estos activos tradicionales para fijarse también en los centros de FP y, sorprendentemente, en centros de educación infantil. Si bien en el caso del primer ejemplo parece una consecuencia lógica de, por un lado, la evolución de la pirámide demográfica de nuestro país y, por otro, la necesidad de los grupos centrados en universidades privadas de abrir su horquilla de producto y el target a quien va dirigido; sin embargo, puede llegar a desconcertar como al mismo tiempo, se están produciendo operaciones intensas en el sector de centros educativos de educación infantil. Es lógico suponer que la motivación venga determinada por las necesidades de concentración y lograr así determinadas sinergias fundamentadas en el valor de marca y la creación de economías de escala.

Ante esta perspectiva han sido muchos los centros que han recibido la oportuna llamada de alguno de estos “players” interesándose por su posición ante una hipotética posibilidad de venta. Las consultoras que nos dedicamos a aconsejar en el sector también lo hemos notado. Normal, la asistencia técnica en este tipo de operaciones es muy necesaria porque a quien tenemos delante suele ser un equipo altamente cualificado y con grandes conocimientos sobre la materia. Así, la primera pregunta que se nos suele trasladar es: ¿cuánto vale mi centro?

Permítanme que arroje algo de luz, de la manera más sencilla posible, a este particular. Normalmente la propiedad de centros educativos tiene en la cabeza el valor del inmueble que atribuye a la localización de su centro. O, dicho de otra manera: si el centro es de reciente creación, el valor de la inversión que se ha realizado. Esto, teniendo su importancia, tanto por “location”, como por coste de reposición, no son en sí mismos factores determinantes. Habrán observado que me he referido a “location”, en vez de a localización. El uso del anglicismo se debe a que, aun siendo conceptos similares, el primero arrastra un sentido muy de “real state” que afecta también al público potencial consumidor y, por tanto, a precio y márgenes. Eso es lo que importa en este tipo de operaciones, no nos engañemos. El rendimiento futuro del activo, no el activo “per se”. A nadie se le escapa que dos centros situados en la misma ciudad pueden tener públicos muy diferentes. Ahora explicaremos en qué variable se tiene en cuenta esta contingencia en la valoración.

Por otro lado, verán que no he argumentado sobre el importe de la inversión del inmueble, sino sobre el coste de la reposición. Es decir, este tipo de operaciones tiene más en cuenta cuál va a ser el coste futuro de actuar sobre los inmuebles para que el estado de los mismos sea el adecuado de cara la generación de un flujo mayor de ingresos y márgenes y, por tanto, se “premia” en valoración aquellos inmuebles cuya inversión futura para su adecuación va a ser menor. De tal forma que, por mucho que un centro tenga una inversión reciente, si esta no se ajusta a los estándares fijados por el grupo adquirente, lo más probable es que no reconozcan el valor de la misma en la misma cuantía que lo haga el vendedor. Un engorro.

La fórmula habitual que utilizan este tipo de empresas para establecer una primera valoración es la siguiente:

Múltiplo x EBITDA – deuda + caja.

Pero ¿qué significa cada una de estas variables?

El EBITDA es a la sazón nuestro Resultado Bruto de Explotación. Muchos autores, entre los que me incluyo, discuten sobre la pertinencia de este parámetro. En mi humilde opinión, además de que la fórmula de cálculo no me convence por “simplista y tramposa”, prefiero un método de valoración en base al descuento de flujos de caja (ellos lo van a hacer en paralelo, sin duda); ni siquiera me convence el uso del EBITDA como factor de referencia; sería mucho más adecuado ajustar la fórmula al rendimiento neto, ya que así se recogen los gastos financieros que nos dan, no solo una referencia de la cuantía de la deuda, sino también de la calidad de la misma. En todo caso, quienes apuestan por el parámetro del EBITDA lo hacen bajo el argumento de que señala el rendimiento presente de las operaciones. De la actividad real de la compañía. Aquí es pertinente resaltar la importancia de realizar, a efectos de la valoración, un EBITDA normalizado que recoja las diferentes contingencias no contempladas que pueden afectar al resultado del centro, ya sean estas puntuales o recurrentes.

Como hemos mencionado en el párrafo anterior, también la deuda es una variable de relevancia; pero no ha de referirse solo al importe, sino también a su calidad. Cómo está esculpida, cuándo concluye o su coste, son también factores que se deben tener en cuenta.

Otro aspecto para valorar es la caja. Las compañías generan, o deberían generar un determinado Cash Flow Operativo que se debe incluir en el importe de la operación. En este sentido es importante señalar que se debe consensuar un importe de caja media, ya que los centros educativos tienen meses de evolución desigual.

Y ¿el múltiplo? Esta variable es la más subjetiva. En teoría hace referencia a las expectativas de retorno del comprador. O, en sentido inverso, sobre la rentabilidad esperada en el proyecto. La realidad, sin embargo, es que es el parámetro que se utiliza para ajustar la operación; es decir, con este multiplicador es donde se reconocen la calidad de los activos, la location, el valor de la marca, el coste de reposición o actualización de los activos y todos aquellos otros aspectos que se deban tener en cuenta.

En todo caso, siendo este como es un artículo, sencillo, pero de evidente complejidad para quien no esté habituado a este tipo de cuestiones, me permito el lujo de recomendar al lector que pueda estar planteándose una operación de estas características que lo haga acompañado y con el debido asesoramiento técnico y económico. Ahorrarse “un duro” en esto es, con certeza, perder dinero futuro.

Jaime García Crespo, CEO de Educación y Sistemas

DEJA UNA RESPUESTA

Por favor ingrese su comentario!
Por favor ingrese su nombre aquí